不動産鑑定評価の手法による価格査定（一物件10,000円）のおすすめ
相続をお手がけになられる税理士事務所の皆様へ、不動産鑑定評価の手法による価格査定（一物件10,000円）のおすすめをしております。
おすすめの理由
○国税庁財産評価基準書のみに基づく評価は、計算過程が硬直的で、価格が画一的になりがちです。
○不動産の個性に基づいた鑑定評価による評価で、時価が変わる場合が多々あります。
○鑑定評価に基づいた簡便な価格意見書をご利用ください。
○税務申告ではやはり税務当局が認める鑑定評価書をご利用ください。
○こんな時に財産評価基準書と不動産の鑑定評価で時価が離れています。
○評価が硬直的な、国税庁財産評価基準書に基づく評価
税理士の皆様は、相続税の不動産（土地）の評価については、国税庁財産評価基準書に基づいて、評価されると思います。
皆様におかれましては、「相続税の路線価は時価の８割であり、さらに、調整率表に基づき形状、接道、規模、がけ地等の各種補正を施せば、時価を下回ることまずない。とすれば一般的に不動産鑑定評価によって時価を求める必要はない。」とお考えになると思います。
しかし、調整率表（例平成31年1月以降用）では調整の要素は画地にかかるもの（奥行、不整形、間口、がけ地等）が中心であり、他に行政的要因にかかる、土砂災害等にかかる「特別警戒区域補正率表」があるくらいです。なぜなら、課税の公平、徴税額の確保の観点から、評価額は画一的、機械的に評価されることが求められためと考えられます。また評点も高めであり、従って財産評価基準書では路線価単価の4割減が限度（無道路地等）ではないでしょうか。
また、建物については国税庁財産評価基準書では固定資産税の評価額にもとづくものとされています。老朽化し、取り壊すほかない物件についても価値があるものとして扱うしかないのが現実です。
○評価価格に幅がある不動産の鑑定評価
しかし、不動産の鑑定評価では、土地については土壌汚染、PCBの残置、埋蔵文化財の有無、水路の隣接、近隣環境（墓地隣接など）他の市場性に関わるさらに広範な要因が認められます。そして、不動産鑑定士の判断の元に価格を査定することができます。従って物件の個性によっては「財産評価基準書」に基づくよりずっと評価が下がります。
また、取り壊すほかない建物の場合については、実態に合わせ建物価格をゼロとしさらに鑑定評価では土地の価格から建物の取り壊し費用を差し引いて鑑定評価額とすることも可能です。（建付減価）
不動産の鑑定評価によった方が相続財産の評価の幅が広がることがおわかりいただけると思います。
○価格意見書利用のご提案
お客様が価格の実感と、相続時の評価の違いに気がつかれる場合があります。そして皆様には、もっと納税額が安くなる可能性はないか、財産評価基準書に基づく評価額意外に選択肢はないか、と対応を求められるケースもあるかと思います。
しかし、鑑定士による鑑定評価による時価の把握は、不動産の鑑定評価書をとらなければできなかったのが現実です。
そこで提案なのですが、村松不動産鑑定所では一物件10,000円で不動産の鑑定評価に基づいた価格の簡単な意見書を作成します。
この意見書の査定金額と、土地価格は、皆様の「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書（第１表）」および建物価格は「固定資産税の評価明細書」と比較することにより、御案件での不動産の鑑定評価の必要性の有無が明らかになり、御社のお客様のニーズに答えられると思います。
相続税の計算に注力されている皆様が、ローコストでお客様の要求に対応できる、お役に立つ提案と考えます。
意見書のフォーマット（サンプル）も作成いたしましております。ただし、現実の物件を題材にしているので、お打ち合わせの上ご提供します。
○税務申告ではやはり正式な鑑定評価書が必要となります。
なお、簡単な意見書では価格形成過程をすべて説明できないので、相続税法の「相続・贈与の場合の財産の価格は時価で評価する」との時価ととはなりえません。あらためて申告に採用される場合には税務署の認める正式な鑑定評価書のご利用をお願いします。
○財産評価基準書と不動産の鑑定評価で時価が離れる例。
１．間口狭小地
２．奥行長大地
３．道路面から高低差のある土地
４．傾斜地
5．接道が建築基準法の道路でない場合
６．無道路地
７．不整形地
８．地積規模の大きな宅地（平成30年1月1日以降の相続又は贈与。静岡では1,000㎡以上、特に容積率が400％を超える商業地）。広大地（平成30年1月1日までの相続又は贈与。）
９．市街化調整区域内の山林・雑種地
10．空室の多い賃貸物件
11．境界が不明確な画地
12．路線価より実際には安くしか売れない土地の場合
13．私道（位置指定道路）
14. 土壌汚染・埋蔵文化財・地下埋設物のある土地
15. 別荘地・リゾートマンション